14.10.2025.
Stanovanje je jedna od najvažnijih tema u Hrvatskoj. Prema procjenama Međunarodnog monetarnog fonda (MMF) i drugih relevantnih institucija, u Hrvatskoj nedostaje između 230.000 i gotovo 290.000 stambenih jedinica. Istodobno, cijene nekretnina i najma bilježe stalan rast, a potražnja znatno nadmašuje ponudu.
Upravo zato sve više se govori o konceptu priuštivog stanovanja i o reformama koje bi tržište nekretnina učinile održivijim, pravednijim i dostupnijim. Razgovarali smo sa Sašom Perkom, građevinskim inženjerom i direktorom DOMinvest grupe, članom izvršnog odbora HUP-ove Udruge malih i srednjih poduzetnika, o aktualnim izazovima i prilikama na tržištu stanovanja.
Cijene stanova i najma nikad nisu bile više. Kako komentirate trenutačnu situaciju na tržištu nekretnina u Hrvatskoj?
Tržište stanovanja u Hrvatskoj već dugo karakterizira izrazit disbalans između ponude i potražnje. S jedne strane, doseljavanje u gradove, investiranje u zidove, potrebni kapaciteti za smještaj radnika i sve veći udio kratkoročnog najma stvaraju snažan pritisak na potražnju. S druge strane, ponuda novih stanova već godinama ne uspijeva pratiti taj tempo, što zbog sporih i kompleksnih procedura izdavanja dozvola, što zbog nedostatka radne snage u građevinskom sektoru, pa tako i visokih cijena zemljišta te rastućih troškova gradnje.
Za ilustraciju tog nesrazmjera dovoljno je pogledati podatke: u 2024. godini na tržište je došlo samo oko 16.500 novih stanova, a u pretkriznim godinama, primjerice 2008., godišnja proizvodnja iznosila je više od 25.000 stanova na razini države. Drugim riječima, danas gradimo 40% manje stambenih jedinica nego prije petnaestak godina, iako su potrebe znatno veće - procjene govore da Hrvatskoj trenutačno nedostaje između 230.000 i 290.000 stambenih jedinica.
U takvim okolnostima rast cijena nije rezultat "umjetnog napuhivanja" tržišta nego je logična posljedica dugogodišnje neravnoteže. Situaciju pojačavaju inflacija, rast kamatnih stopa i percepcija nekretnina kao sigurnog oblika ulaganja, što dodatno potiče potražnju.
Rješenje ne leži u administrativnim mjerama ili pokušajima zamrzavanja cijena nego u sustavnim reformama koje će ubrzati i pojednostaviti proces planiranja i izdavanja dozvola, potaknuti gradnju te povećati obujam ponude - osobito stanova namijenjenih dugoročnom stanovanju.
Radi se na zakonskim promjenama u prostornom planiranju i graditeljstvu. Što će se tim promjenama konkretno olakšati ili ubrzati te hoće li to imati realan učinak na cijene stanova?
Novi Zakon o gradnji predviđa da "manje složene zgrade" (obiteljske kuće do 400 m² i dvije jedinice) mogu dobiti dozvolu već na temelju idejnog, bez glavnog projekta - što značajno skraćuje procedure. Ali to otvara ozbiljnu dvojbu. Primjerice, kako će to utjecati na kvalitetu izvođenja za objekte tipa kuća od 399 m² s bazenom i strojarnicom na kosom terenu ako nije potreban glavni projekt? On je potreban za prijavu gradilišta, ali prerijetke inspekcije neće stići provjeriti postoji li zaista glavni projekt.
Uz to, investitori već upozoravaju da nacrt Zakona o prostornom uređenju, posebno zabrana etažiranja u turističkim zonama, prijeti da Hrvatsku učini neprivlačnom za ulaganja u elitni turizam. Hoteli i elitni developerski projekti često računaju na model branded residences (etažirane jedinice povezane s hotelima), koji bi novim ograničenjima bio ozbiljno ugrožen.
Zato, iako bi zakon mogao ubrzati izdavanje dozvola i povećati ponudu, bez jasnih standarda i promišljene zaštite investicijskog okruženja postoji rizik da se ubrzanje postigne nauštrb kvalitete gradnje i interesa ozbiljnih investitora.
U planu je gradnja novih stanova kroz POS i druge državne programe. Mogu li takve inicijative dugoročno pomoći mladim obiteljima da dođu do vlastitog stana? I kojim tempom?
Državne intervencije na tržištu stanovanja često donose suprotan učinak od željenog. Vidjeli smo to i s APN-ovim subvencijama - umjesto da olakšaju kupnju, dodatno su potaknule potražnju i posljedično ubrzale rast cijena. Slično se događa i s POS-om: država se pokušava postaviti kao developer, a rezultat su projekti ugovarani po cijenama i uvjetima koje nijedan privatni investitor ne bi prihvatio. Na kraju taj trošak snosimo svi mi građani kroz poreze - u praksi preplaćujemo POS-ove stanove.
Umjesto da pokušava konkurirati tržištu, država bi trebala djelovati kao partner. Model javno-privatnog partnerstva, u kojem privatni sektor gradi i održava stanove, a država subvencionira najam, bio bi dugoročno učinkovitiji. Takav pristup smanjuje trošak stanovanja, povećava kvalitetu i održivost fonda te ne stvara poremećaje na tržištu.
Odličan primjer je Nizozemska, koja je upravo izglasala svoju politiku priuštivog stanovanja, pri čemu ministrica ističe kako je jedini način da riješe ovu krizu partnerstvo s privatnim tvrtkama, da to javni sektor sam ne može riješiti.
Vlada je putem APN-ovih kredita pokušala povećati pristupačnost kupnje stanova, ali cijene su upravo zbog toga porasle. Mogu li sličnim učinkom rezultirati i nove mjere (povrat poreza)? Kako spriječiti da državne subvencije potiču daljnje dizanje cijena?
Da, vrlo lako. Svaka mjera koja izravno povećava kupovnu moć kupca u okruženju u kojem je ponuda ograničena, poput subvencija ili povrata poreza, gotovo neizbježno završava time da se taj dodatni novac prelije u cijenu. Vidjeli smo kakav su inflatorni pritisak izazvale subvencije u koroni, slično tome, ali u manjim razmjerima, svako je pomaganje države građanima. To nije problem specifičan za Hrvatsku; isto to događa se i na razvijenim tržištima kad se intervencije fokusiraju samo na potražnju, a zanemare ponudu.
Ako se želi izbjeći taj efekt, ključ je u djelovanju isključivo na strani ponude: ubrzanje izdavanja dozvola, aktivacija državnog i gradskog zemljišta za gradnju (ne za prodaju nego za pravo korištenja na više godina), poticanje javno-privatnih partnerstava i razvoj fonda profesionalnog najma, nešto što do sada ne postoji u RH. Samo tako tržište se može uravnotežiti i spriječiti da subvencije postanu tek signal tržištu kako "ima prostora" za novi rast cijena.
Mnoge zemlje EU ulažu u energetsku učinkovitost zgrada. Kako Hrvatska stoji na tom području i hoće li ti zahtjevi poskupiti gradnju ili donijeti uštede građanima na dulji rok? Može li "zelena gradnja" postati dostupna i širem sloju građana?
Hrvatska, kad je riječ o energetskoj učinkovitosti, neznatno zaostaje za razvijenijim članicama EU, a novi zahtjevi koje je donijelo europsko zakonodavstvo, posebice u segmentu gotovo nulte potrošnje energije, značajno su utjecali na trošak gradnje. Napredni energetski sustavi koji uključuju bolju toplinsku zaštitu, kvalitetniju stolariju, složenije strojarske sustave (grijanje, hlađenje, ventilacija) i suvremene elektroinstalacije povećavaju cijenu gradnje za otprilike 15-25% u odnosu na prije.
Iako to znači skuplju gradnju u startu, u dugom roku takve zgrade troše znatno manje energije i imaju niže operativne troškove, pa su ukupno isplativije. Dakle, ukupan trošak stanovanja u uporabnom vijeku zgrade je smanjen.
S obzirom na to da ste član izvršnog odbora HUP-ove Udruge malih i srednjih poduzetnika, kako male i srednje građevinske tvrtke mogu pridonijeti rješavanju problema priuštivog stanovanja? Koje prepreke trenutno najviše koče sektor?
Većina građevinskih investitora i developera u Hrvatskoj upravo su male i srednje tvrtke, koje pojedinačnim naporima teško mogu promijeniti stanje na tržištu. Da bi njihova uloga bila snažnija, potrebne su strukturne promjene - prije svega povećanje ponude kroz brže, sigurnije i digitaliziranije procedure te stabilan regulatorni okvir koji im omogućuje učinkovitije planiranje i realizaciju projekata.
Uz to, takve tvrtke moraju više ulagati u edukaciju i digitalnu transformaciju. Često su premale da bi imale dovoljno resursa za sustavno bavljenje digitalizacijom - primjerice, za zapošljavanje stručnjaka za umjetnu inteligenciju ili vlastiti razvoj digitalnih rješenja, a istodobno prevelike da bi mogle sebi priuštiti da digitalizaciju i razvoj kompetencija zanemare. Upravo je digitalizacija procesa ključna za rast produktivnosti, a kad se produktivnost poveća, povećava se i količina sagrađenih stanova i drugih objekata. U tom trenutku tržište će samo obaviti svoje i cijene će se prirodno početi stabilizirati.
Smatrate li da postoji prostor za javno-privatna partnerstva u gradnji stanova za dugoročni najam? Postoji li interes privatnog sektora za ovakve modele i pod kojim uvjetima?
Apsolutno. Javno-privatna partnerstva jedan su od najučinkovitijih modela za razvoj fonda stanova za dugoročni najam i rješavanje problema priuštivog stanovanja. Privatni sektor ima znanje, operativnu učinkovitost i kapital za realizaciju projekata, a država može pridonijeti osiguravanjem zemljišta, infrastrukturnim ulaganjima i dugoročnim ugovorima koji smanjuju rizik investicije.
Interes privatnog sektora svakako postoji, ali pod uvjetom da su modeli jasno definirani, pravila predvidiva i da povrat na ulaganje bude dugoročno stabilan. Takav okvir ne bi samo aktivirao domaći kapital nego bi gotovo sigurno privukao i novi val stranih investitora, koji prate ovakve modele u cijeloj Europi. Rezultat bi bio znatno veći broj kvalitetnih stanova dostupnih po priuštivim cijenama, bez značajnog opterećenja državnog proračuna.
Kakve trendove dugoročno vidite na tržištu stanovanja u Hrvatskoj, i pod utjecajem demografskih promjena i pod utjecajem tržišnih kretanja u EU? Hoće li potražnja i dalje rasti ili nas čeka korekcija?
Dugoročno gledano, tržište stanovanja u Hrvatskoj ostat će snažno, ali će se njegova struktura promijeniti. Potražnja za kupnjom stanova vjerojatno će se postupno stabilizirati, dijelom zbog demografskih kretanja i prirodnog usporavanja rasta cijena, ali će zato segment dugoročnog najma rasti brže nego ikad, pogotovo u većim gradovima i regionalnim središtima.
Hrvatska će se sve više uklapati u europske trendove, gdje je udio najmoprimaca znatno veći nego kod nas, a rast mobilnost radne snage, fleksibilniji stilovi života i rad na daljinu dodatno će poticati taj smjer.
Drugim riječima - ne očekujem drastičan pad potražnje nego njezinu, da tako kažem, transformaciju. U takvom okruženju prednost će imati investitori i developeri koji će svoje projekte prilagoditi tom dugoročnom, najamnome modelu.
BuildUp MeetUp by DOMinvest postao je prepoznatljiv događaj u sektoru graditeljstva i stanogradnje. Koje će teme dominirati na ovogodišnjem okupljanju? Kad i gdje će biti i mogu li se novi sudionici još prijaviti?
Tako je, BuildUp by DOMinvest grupa događaj je na kojem s najrelevantnijim stručnjacima razgovaramo o aktualnim temama u građevinarstvu, nekretninama i investicijama. S obzirom na to da ga organiziramo dva puta godišnje, u proljeće smo raspravljali o dugoročnom horizontu - što nas čeka nakon 2027. godine, a početkom studenog, na sljedećem MeetUpu, govorit ćemo o hotelijerstvu i graditeljstvu - vrlo aktualnoj temi jer je upravo razvoj hotelske industrije ključan za razvoj hrvatskog turizma. Novi Zakon o prostornom uređenju značajno će utjecati na taj razvoj, pa će naši panelisti upravo o tome razgovarati.
Na kraju, ima li nešto važno što nismo spomenuli, a što smatrate da bi građani, poduzetnici ili donositelji odluka svakako trebali znati?
Želim još jedanput istaknuti, a tiče se priuštivosti stanovanja - najveća pogreška koju stalno ponavljamo jest pokušaj da rješenja tražimo na strani potražnje - kroz subvencije, porezne olakšice ili državne poticaje, a pravi je problem kronični manjak ponude. Sve dok se ne poveća količina stanova koji se godišnje sagrade, cijene će rasti bez obzira na to koliko država "pomaže" kupcima ili koliko se povećavaju/smanjuju ulazne cijene materijala ili radne snage.
Ključni zadatak politike trebao bi biti stvaranje predvidivog, digitaliziranog i stabilnog okvira koji će omogućiti bržu gradnju, potaknuti privatni kapital i otvoriti prostor za javno-privatna partnerstva. Kad se poveća ponuda, tržište će samo odraditi svoj posao, a stanovanje će postati dostupnije svima.