Građani znaju da će plaćati porez umjesto komunalne naknade, ali ne i koliko

22.07.2016.

Rasprava o oporezivanju nekretnina prisutna je u domaćoj javnosti posljednjih sedam godina, a intenzivno se uvođenje tog poreza najavljuje posljednje četiri godine. Najbliže uvođenju toga poreza došao je bivši ministar Slavko Linić, no zbog nemogućnosti postizanja političkog dogovora o porezu to mu nije uspjelo.
Porez na nekretnine hrvatskih građana zapravo se pokušava uvesti bez jasnih i nedvosmislenih objašnjenja te iskrenog komuniciranja bitnih elemenata takvog poreza, poput ukupnog poreznog opterećenja ili načina definiranja porezne osnovice.


Građani, budući obveznici plaćanja tog poreza, nisu u gotovo cijelom desetljeću dobili priliku educirati se o obvezi koja im se želi uvesti, između ostalog uz tumačenje kako je riječ o porezu na koji se Hrvatska obvezala u dokumentima kojima je Europskoj komisiji tumačila plan za oporavak državnih financija. Međutim, građani koji bi sve to trebali platiti danas neupitno znaju samo to da bi budući porez na nekretnine trebao zamijeniti komunalnu naknadu koju danas plaćaju, no ostali smo uskraćeni za konkretan odgovor na pitanje koliko će taj porez stvarno koštati vlasnike nekretnina ili, pitkije, koliko će opteretiti hrvatska kućanstva. Nije, naime, dovoljno reći da se neki porez uvodi zato što se to mora, zato što ga razvijene zemlje imaju ili zato što se time želi polučiti neka vrsta pravednosti. Nužno je sagledati okolnosti u društvu na koje se taj porez želi primijeniti i detaljno obrazložiti kako će on utjecati prvenstveno na najpotentniji dio društva - niži i viši srednji sloj građana, onaj sloj koji prvenstveno radom stvara održivu dodanu vrijednost za gospodarstvo.

Kompleksnost se najbolje može obrazložiti kroz primjer, u ovom slučaju apstraktne obitelji Horvat kao predstavnika hrvatskog srednjeg sloja.
Horvatovi su danas u 40-im godinama života, ono što posjeduju stekli su djelomično zahvaljujući nasljeđivanju imovine od roditelja, a djelomično vlastitom zaradom u kratkotrajnim “zlatnim godinama” do 2011. godine. Horvatovi su prije deset godina (2006.) kupili nekretninu za stanovanje vrijednu 100 tisuća eura. Platili su je djelomično kreditom od 60 tisuća eura na rok od 20 godina, što znači da će je otplaćivati još cijelo jedno desetljeće. Rata iznosi 430 eura mjesečno. Kada su nekretninu kupili, platili su pet tisuća eura poreza na ostvareni promet tom nekretninom jer je riječ o kući.

Prosječno godišnje plaćaju 1500 kuna komunalne naknade. Društveni kontekst u kojemu žive Horvatovi sastoji se od dva vala propasti banaka u posljednjih 25 godina, pomame financijskih inženjeringa i niskolikvidne burze, pa je u tom kontekstu ulaganje u nekretnine nešto na što građani Hrvatske gledaju kao na generacijsku štednju. Taj trend nije negativan. Horvatovi su 2008. godine kupili i apartman na moru za 50 tisuća eura, a budući da je bila riječ o novogradnji, država je iz te nekretnine uprihodila oko 11 tisuća eura. Horvatovi su apartman platili najvećim dijelom kreditom, posuđujući od banke 40 tisuća eura s rokom otplate 15 godina, što znači da će još sedam godina mjesečno izdvajati po 340 eura za otplatu duga. Za apartman godišnje plaćaju tisuću kuna poreza jer je riječ o nekretnini za odmor, a godišnji trošak na komunalnu naknadu iznosi 800 kuna. Horvatovi imaju dijete koje je upravo ušlo u punoljetnost i žele mu kupiti stan te na taj način uložiti i u štednju za svoje dijete. Razgledavaju novogradnje. Pa se čude. Zakon se promijenio i više se ne plaća pet posto poreza na promet nekretninama kada se kupuje novogradnja, nego treba platiti PDV. Stan je u odnosu na prijašnje porezne obveze oko tri tisuće eura skuplji, taman koliko su mislili potrošiti na uređenje kuhinje. U dugotrajnim pregovorima s investitorom on je pristao spustiti cijenu sa svoje strane i pokriti trošak većeg poreznog davanja, država je dobila svoj dio, a teret povećanja porezne presije na sebe su preuzeli privatni investitor i njegovi zaposlenici.
Nitko danas zapravo ne zna hoće li se ili neće uvoditi porez na nekretnine, kakav će on biti i koliko će koštati. Horvatovi moraju donijeti odluku o kupnji svoje treće nekretnine. Kakav će biti porez, oni ne znaju. Mnogi kupci odgađaju kupnju nekretnine zbog te neizvjesnosti, investitori sve teže prodaju nove nekretnine na tržištu koje je dijelom zaštićeno, a dijelom je puno straha od novog poreznog opterećenja. Horvatovi su odlučni u tome da kupe stan, a potajni roditeljski cilj im je na taj način utjecati na svoje dijete da odluči ostati u Hrvatskoj, umjesto da ode raditi u inozemstvo.


Skočimo li, primjerice, tri godine u budućnost, u 2019. godinu u kojoj Horvatovi postaju obveznici poreza na nekretnine, za prvu će nekretninu plaćati jedan posto poreza, a za drugu 2,5 posto poreza, što ukupno čini 2250 eura godišnje. Kada taj iznos umanjimo za poreze i komunalne naknade koji su ukinuti, proizlazi da Horvatovi godišnje za porez plate 1800 eura više nego u postojećem sustavu. Mjesečno je riječ o 150 eura koji neće otići u potrošnju na tržištu, nego će biti uplaćeni državi, odnosno lokalnoj jedinici. Kućni budžet Horvatovih, kako smo vidjeli iz njihove priče, zadan je kreditima koje otplaćuju, a sada će morati uštedjeti još 150 eura mjesečno ili, naravno, zaraditi još toliko. Nisu bogati, ali dio njihovih plaća oporezuje se po visokoj stopi od 40 posto. Horvatovi će od primanja koja ostvaruju radom te ih ulažu u nekretnine tijekom 20 godina državi uplatiti između 65 i 81 tisuću eura, a to je između 42 i 54 posto vrijednosti nekretnina.
U vlasničkom životu jedne nekretnine ona je, naime, predmet niza poreza: poreza na promet nekretninama u visini od pet posto za svaku transakciju, pa i nasljeđivanje i darovanje, osim u prvom redu nasljednika, potom poreza na dodanu vrijednost na sva ulaganja, poboljšanja i ugradnje u nekretninu.




Nemojmo zaboraviti i da su prihodi vlasnika nekretnine, kojima je stekao nekretninu, redovno predmet niza poreza te da potrošački potentni sloj građana, svi oni s neto plaćom od oko 13 tisuća kuna, mjesečno na dio plaće daju 40 posto za porez. Ta novčana sredstva kada ulaze u potrošnju kako za redovne životne potrebe tako i za ulaganje u nekretninu, ulaze u ciklus oporezivanja kako porezom na dodatnu vrijednost tako i porezom na promet nekretnina. Novčana sredstva u privatnoj potrošnji za gospodarstvo, ali i društvo u cjelini imaju mnogo viši multiplikator od tog istog novca kad on kao porez završi u proračunu. Je li pravedno, a i pravično opteretiti vlasnika nekretnine kako bi država zamjenskim porezom sanirala dugoročne probleme neodrživosti rashodovne strane proračuna? Uvođenje poreza na nekretnine brani se i obećanjem o rasterećenju cijene rada, iako nisu prezentirani konkretni ciljevi i metode. Argument je zagovaratelja poreza da se kod nas nekretnine “skupljaju” generacijski i ne koriste, no gdje je pravedno i gdje je pravično takve nekretnine opteretiti porezima i umanjiti im vrijednost te ljude povećanom poreznom presijom dovesti u situaciju da moraju rasprodavati nekretnine jer su generacije odlučile stvarati i štedjeti? Budući da više od 95 posto hrvatskih građana posjeduje neke nekretnine, nepromišljeno i nedovoljno argumentirano i obrazloženo uvođenje poreza na njih nije “uzimanje bogatima” da bi se preko proračuna “dalo siromašnima”, nego može imati sasvim drukčiji učinak i dovesti do koncentracije vlasništva nad nekretninama u sve manje ruku jer se i porezna obveza u ekonomiji veličine lakše plaća na veći, a teže na sitniji imetak. Popunjavanje manjka u državnim ili lokalnim budžetima nikako ne može biti dovoljan razlog za uvođenje poreza na nekretnine, a taj se razlog ne može svesti ni na pravednost jer ona podrazumijeva jedan drugi korak prije toga.


A to je sveobuhvatna reforma rashodovne strane proračuna, pojednostavljivanje poreznog sustava, rasterećenje građana i kompanija od parafiskalnih nameta te povećanje efikasnosti javnog sektora i, posebice, državnih kompanija. U protivnom, za porez na nekretninu lakše će i brže moći zaraditi oni koji na državnim jaslama najmanje rade, a najteže će to poći za rukom onima koji zarađuju znanjem na slobodnom tržištu. Što se samog uvođenja poreza na nekretnine tiče, tržištu je već dovoljno štete učinjeno najavama bez konkretnih simulacija. Generacije koje danas zasnivaju obitelji i nalaze se na prekretnici u odabiru svoje budućnosti u Hrvatskoj ili odlaska u druge zemlje EU, žele stabilnost i predvidljivost. Jedan od argumenata za uvođenje poreza na nekretnine je smanjenje afiniteta prema vlasništvu nekretnina i okretanje posjedu, umjesto vlasništvu tako da obitelji nekretnine unajmljuju jer će to biti jedan od alata stvaranja mobilnosti radnog stanovništva.

Kada ovaj argument sagledamo s aspekta da su nekretnine koje su kupljene, stvorene ili naslijeđene jedan od razloga koji mlađe i srednje generacije drži u Hrvatskoj, nije li onda za očuvanje stanovništva bitno smanjiti porezno opterećenje vlasništva nad nekretninama kako bi to bio jedan od malih kamenčića bitnih za demografsku obnovu Hrvatske? I na kraju, nije li nam cilj poticati ljude na legalno stjecanje kapitala? Bez ambicije za legalnim stjecanjem nema kapitalizma.

Autor: Denis Čupić. uredila: Dragana Radušinović