DUUDI nam nije potreban. Evo što moramo učiniti

27.08.2016.

Oko 2000. godine Republika Austrija je većinu svojih nekretnina unijela, točnije prodala dr žavnoj tvrtki naziva Bundesimmobiliengesellschaft GmbH, prevedeno Državno društvo za nekretnine d.o.o. Komercijalne nekretnine se nalaze u društvu Austrian Real Estate GmbH, društvu u vlasništvu BIG-a koje BIG i vodi. Model je doveo do toga da se BIG primarno bavi razvojem, gradnjom i iznajmljivanjem javne društvene infrastrukture, a ARE stambenim i poslovnim nekretninama, koje se razvijaju, grade te onda komercijalno iskorištavaju davanjem u zakup ili prodajom. Oba društva su vođena na tržišnim osnovama. Zbog sveg navedenog BIG je postao cijenjen partner za ulaganja koji svoje projekte financira i obveznicama i komercijalnim zapisima. Moody’s je BIG-u dodijelio kreditni rejting AAA. Premda je formalno podređen ministarstvu zaduženom za gospodarstvo, utjecaj politike na poslovanje BIG-a je minoran jer se nadzorni odbor sastoji od predstavnika “kapitala” i predstavnika “korisnika”. Začudilo bi vas, ali BIG kupuje i dodatne nekretnine za razvoj projekata važnih za državu, koje tada realizira u suradnji i uz participaciju privatnog kapitala. Većina projekata u Austriji se realizira kroz financiranje obveznicama i upisom kapitala manje direktnim joint venture projektima, jer je upis takvog kapitala zbog visokog rejtinga vrlo atraktivan.
DUUDI-jevo upravljanje komercijalnim nekretninama nije dobro jer nije vođeno odgovarajućim komercijalnim ciljevima. Utjecaj politike i populizma veoma je visok. DUUDI i Državne nekretnine d.o.o. na tržište stavljaju nekretnine u zatečenom stanju pa je sasvim razumljivo da tržište za takve nekretnine ne pokazuje velik interes, odnosno nudi iznimno niske cijene. Također, ne postoji prepreka da država na vlastitoj nekretnini uz izdavanje komercijalnog zapisa za istu nekretninu ili ugovaranjem joint venturea s privatnim ulagačem sagradi, primjerice, uredski neboder i iznajmi ga ministarstvima, pa i privatnim korisnicima. Aktualni model i strategija DUUDI-ja zapostavlja nekretnine i njihovu komercijalnu snagu, više je usredotočen na CERP i na državna društva. Također, upitno je koliko DUUDI može privući i stručnih i iskusnih ljudi s obzirom na visine plaća u javnim ustanovama. To je razlog da atraktivnim državnim nekretninama upravljaju ljudi koji imaju vrlo malo ili nikakvog iskustva u sektoru real estatea i financija. Evidentno je da u Hrvatskoj u segmentu ulaganja u nekretnine postoje eminentni stručnjaci, ali u daleko manjem broju nego u drugim branšama. Svi oni su u privatnom sektoru u kojem su im omogućeni veći prihodi, ali i izazovi nego u birokratiziranom aparatu.
Profesionalnost je, na žalost, veoma zapostavljena. Imate situaciju da se u segmentu državnih nekretnina politički odlučuje, da je predsjednik povjerenstva za raspolaganje nekretninama bio ministar unutarnjih poslova. Kada imate takvu strukturu, jasno ste odaslali poruku da su odluke političke, a političke odluke su nerijetko i populističke. Takvim sustavima i takvom upravljanju kapital ne vjeruje.
Unutar EU postoji niz različitih modela, uspješnijih, manje uspješnih i naravno - neuspješnih. Jedan od najuspješnijih je upravo austrijski. Vrlo sveobuhvatan je njemački model, Nijemci su njime obuhvatili čak i vode i šume, kao i nekretnine iz kojih se ostvaruje prihod, što one zapravo i jesu. Ima raznolikih modela i nadležnosti. Velika većina uz iznimku Slovačke imaju zasebnu agenciju ili društvo u koje je prebačen sav segment državnih nekretnina i ulaganja. Slovačka je ovo ostavila u nadležnosti ministarstva financija i taj je model jedan od manje uspješnih u upravljanju u posljednje dvije godine. Ono što je mene iznenadilo jest javna mreža društava ili agencija za upravljanje državnim nekretninama, u kojoj je okupljeno 20 članica, od kojih su svi osim Turske i Norveške članice EU. Public Real Estate Network je formalno osnovan 2011 godine, a djeluje još od 2007. godine. Doista zvuči nevjerojatno da Hrvatska od 2011. godine nije našla za shodno pridružiti se i sudjelovati u razmjeni iskustava.
Veliki je nedostatak da imamo DUUDI, Državne nekretnine d.o.o., CEI, AIK, AJPP, APN, nekretninama Hrvatskih željeznica upravlja HŽ Infrastruktura, i tu mislim posebno na kolodvorske zgrade i ostale objekte koji ne služe primarnoj funkciji transporta. Objekti Hrvatskih šuma i cijeli niz drugih objekata pod ingerencijom su različitih tijela. Objekti, i to vrlo atraktivne nekretnine Hrvatske pošte i Fine pod upravom su matičnih društava, a upravljanje njima veoma je loše. I to sve u relativno maloj zemlji kao što je Hrvatska. Nužno je segment državnih nekretnina, a sve navedeno su državne nekretnine, okrupniti i staviti pod jednu kapu unutar novodefiniranog društva koje bi zamijenilo dio DUUDI-ja koji upravlja nekretninama i koji mora početi poslovati na tržišnim osnovama.
Na taj način može se osigurati da za pojedine konkretne nekretnine i projekte privatni partner donese know-how, komercijalne (privatne) korisnike, modele financiranja, a u jednom trenutku i otkupom državnog udjela i prihod državi koji će biti mjeren prinosom iz na ovaj način razvijenog komercijalno uspješnog projekta. Također, projekt razvijen s privatnim partnerom tržišno je orijentiran i usmjeren ostvarenju prihoda i prinosa iz projekta i na taj način osigurava prihod državi. Pritom država angažira malo vlastitih sredstava, osim nekretnine koju u takav projekt unosi, jer angažirane stručnjake ne daje privatni partner, a država za provedbu takvih projekata treba samo osobe koje će sudjelovati u usmjeravanje projekta zajedno s predstavnicima privatnog partnera. Slabost našeg JPP modela je da on praktički isključivo raspisuje izgradnju. Hrvatski model JPP-a ne daje funkciju, nego formu. Takav model ulagaču u nekretnine nije atraktivan jer mu ne dopušta optimiziranje projekta, projekti su prečesto loše pripremljeni, vrlo rigidni u pogledu predloženih materijala i tehnike, čime se smanjuje mogućnost odabira izvođača. Kod raspisa “joint venturea” država raspisuje funkciju, koju tada s privatnim partnerom, angažmanom privatnog partnera razvija. Država u partnerstvo unosi zemljište, a privatni partner razvoj, osigurava financiranje koje naravno zbog sudjelovanja države u takvom projektu može imati veću sigurnost za financijske institucije, ili unosi vlastito equity financiranje. Ishod takvog projekta je tržišno orijentirana nekretnina, s tržišnom vrijednošću uporabe, koja donosi prihod i privatnom ulagaču i državi. Javno-privatno partnerstvo ima prednost kada je država visoko zadužena jer se financijske obveze za gradnju objekata po ovom konceptu ne računaju kao javno zaduženje, osim visine godišnjeg zakupa. Zajedno s partnerom iz Njemačke, sudjelovali smo kao konzultanti na tri velika JPP projekta, od kojih su dva u Njemačkoj, vrlo specifična, naime, radilo se o zatvorskim ustanovama, a treći je bio poznati Kirchberg kompleks u Luksemburgu, unutar kojega je naš partner ulagao u dio komercijalnih i dio javno korištenih nekretnina. Kada bi naš koncept JPP-a postao tržišni na način da raspisuje funkciju i kapacitete, a razvoj, uključujući i projekte ostavlja privatnom ulagaču, zasigurno bi odmah mogao privući ovakve ulagače.
Država mora sve državne nekretnine objediniti u jednoj krovnoj ustanovi vođenoj na tržišnim principima. Pritom treba razdvojiti državne nekretnine javnih funkcija, primjerice škole, sveučilišta, bolnice, zatvore i sl. i komercijalne u koje spadaju i državni uredi. Također treba napraviti distinkciju i postići konsenzus koje su nekretnine od strateškog interesa te se ne mogu i ne smiju komercijalizirati, dok za sve ostale treba razviti pojedinačne modele komercijalizacije i prihodovanja na dugoročno održivim, a ne mandatnim modelima. Jedna od mogućnosti je raspis “paketa” koje bi za državu razvijali developeri, a država plaćala takav razvoj, ipak čini mi se da je uz proračun kakav je naš ovo vrlo nevjerojatna opcija, premda osigurava najveće koristi za državu jer se dobivaju razvijene nekretnine koje se stavljaju na tržište i za njih se postiže daleko veća tržišna kapitalizacija. Jedna od podalternativa je da privatni developer u takvom angažmanu bude plaćen tek nakon što razvijeni projekt krene u realizaciju, a što je dokaz da je developer napravio dobar posao te da su ulagači prepoznali atraktivnost toga ulaganja. Čini mi se realnim model u kojem bi država raspisala pakete koje će za nju i s njom u partnerstvu razvijati privatni partneri, tada će privatni partneri aktivno privlačiti dodatni kapital i zajedno s državom kapitalizirati razvoj na državnoj nekretnini. To je zapravo na tragu prije opisanog “joint-venture” modela. Na taj način postiže se hibrid austrijskog modela, iz kojeg se vuče ono najbolje, a to je da država ne prodaje “ledine”, nego razvijene projekte i objekte koji generiraju prihod.